“Как можно увеличить коммерческий потенциал нашего здания?” — в последнее время это частый запрос от собственников. Обращение по адресу: у архитекторов много инструментов для ответа на этот вопрос. И хотя лет 20 назад архбюро этим не занимались, рынок требует расширения компетенций.
Поэтому мы готовы ответить на вопросы не только про красоту и функциональность, но и про цифры. Показать заказчику экономику перспективных вариантов: инвестиции, срок окупаемости, заработок. Так собственник сможет принять обоснованное решение.
Это и есть архитектура с бизнес-подходом, которую мы практикуем в Pugachevich Studio.
Сегодня подробно расскажу, как это работает, на примере одного из проектов бюро.
Офисное здание в исторической застройке ЦАО, не ОКН. Запрос собственника: рассчитать возможные варианты реконструкции с учётом капитальных затрат (CAPEX), экономического эффекта и рисков для каждого сценария.
Эксперты бюро провели комплексный сценарный анализ реконструкции объекта. Мы изучили внутренние и внешние факторы: инженерное состояние здания, пользовательские сценарии, градостроительное положение, нормативно-правовую базу.
Вместе с финансистами рассчитали потенциальные экономические показатели с учётом кредитного плеча, арендных ставок и пр.
В результате мы пришли к трём сценариям. Каждый предполагал значительную модернизацию объекта, но с разными конструкционными решениями, вложениями и экономическим эффектом. Косметический ремонт не рассматривался, поскольку целью было увеличение коммерческого потенциала здания.
NPV — чистая приведённая стоимость. Показывает, сколько можно заработать на проекте с учётом затрат, инфляции и обесценивании денег со временем.
IRR — внутренняя норма доходности. Это выраженная в процентном значении разница между расходами и доходами. Хорошо, если IRR выше нуля, и просто замечательно, если выше ключевой ставки.
В каждом из трёх вариантов мы не просто делаем ремонт, а кардинально обновляем объект. Что это значит:
1. Безопасность и надежность. Укрепляем фундамент и перекрытия, меняем кровлю, приводим в порядок фасад (локально реставрируем, меняем окна), монтируем современные системы пожаротушения. Для бизнеса это — гарантия непрерывности работы.
2. Новая инженерия. Монтируем современные системы вентиляции и кондиционирования. Выделяем для них техпомещения и убираем наружные блоки с фасадов. Проводим оптоволокно: бесперебойная быстрая связь и возможность обустройства СКУД.
3. Инфраструктура. Закладываем ресурсы с запасом, планируем розетки с частым шагом без привязки к расстановке мебели. Устанавливаем лифты — до сих пор их не было. Это то, чего ждут IT-компании и флагманские арендаторы.
4. Планировки. Создаём гибкие пространства с возможностью менять конфигурации помещений. За счёт продуманного расположения закладных, подвижных перегородок, мобильной мебели и освещения: всё готово к перестановке, объединению, дроблению. Уходим от коридорной системы к адаптивному многофункциональному пространству. Добавляем лобби, увеличивая уровень комфорта арендаторов.
Эти инвестиции в качество создают ценность, которая позволяет уверенно смотреть на рыночные ставки.
Анализ конкурентов показал, что в нашей локации нет новых БЦ с современной инженерией. Это позволяет устанавливать стоимость аренды с учётом качества нашего объекта, спроса и предложения.
Ограничивается модернизацией здания (два других варианта включают её в себя и идут дальше). Полезная площадь объекта не меняется, но появляются лифты, которых пока в здании нет.
На выходе: объект класса “В” с площадью в аренду (GLA) 1782 м2. NPV: примем за 1, IRR: 16,8%. CAPEX тоже примем за 1.
Риски: здесь возможна незаполняемости площадей в связи с отсутствием подземного паркинга. А также есть риск несоответствия объекта характеристикам офиса класса “А”, на которые всегда стабильный спрос.
Его ключевое отличие, как и следующего варианта, — в качестве продукта.
Здесь появляется подземный паркинг, который:
Также, помимо паркинга, появляется подземное пространство, которое можно сдавать в аренду. Уже шаг вперёд от базового уровня, но ещё не максимизация доходности.
На выходе: объект класса “А” с GLA 2202 м2. NPV: 2,25 по отношению к варианту 1, IRR: 17,8%. CAPEX: 1,5 по отношению к варианту 1.
Риски: есть высокий риск удорожания проекта ввиду технологических сложностей.
Включает всё упомянутое — модернизацию здания и подземную парковку, и идёт дальше. Здесь мы создаём два уникальных продукта под разные аудитории. Тем самым диверсифицируем арендный поток и извлекаем максимум из каждого метра.
Первый: мансарда с террасой — продукт с самой высокой доходностью на м2. Здесь будет пространство для офиса премиум-класса с панорамными видами — уникальный формат для исторического центра Москвы. Идеальное решение для IT-компаний, инвестфондов и премиальных брендов, которым важен имидж и среда.
Второй: помещение на цокольном этаже, и тут мы предлагаем использовать растущий спрос на wellness: сайклинг-студии, йога — запрос на это в ЦАО огромен, а качественных помещений мало. Стабильный доход от отдельной, не связанной с офисами аудитории.
На выходе: объект класса “А” с GLA 3021 м2. NPV: 4,48 по отношению к варианту 1, IRR: 18,9%. CAPEX: 2,24 по отношению к варианту 1.
Риски: есть высокий риск удорожания проекта ввиду технологических сложностей. Возможны долгие согласования изменений градостроительного статуса, отсюда — увеличение сроков реализации.
Комплексный анализ нескольких потенциальных концепций показал лучший с т.зр. доходности сценарий. Это №3, и он не просто “самый дорогой вариант”.
Это наиболее эффективная инвестстратегия, где каждый рубль вкладывается в активы, напрямую увеличивающие стоимость объекта и будущий денежный поток. Сценарий не только приносит больше доходов, но и является наиболее защищённым с т.зр. рисков. Мы меняем рыночные риски на строительные, которые можем контролировать
Чистая прибыль здесь прогнозируется в 1,68 раза выше, чем в сценарии 2, и в 2,7 раза выше, чем в сценарии 1.
Инструменты архитектора для комплексного анализа вкупе с финансовыми расчётами дают возможность осознанно выбрать сценарий развития. И действовать оптимальным образом, чтобы повысить коммерческий потенциал объекта. Пренебречь таким комплексным исследованием на старте — значит работать наугад и рисковать ресурсами.
Мы в бюро любим решать нестандартные задачи, которые помогают нашим заказчикам в их проектах. Понимаем, что к нам обращаются не за красивой картинкой, а за решением бизнес-задач с помощью архитектуры.
Обсудим проект?
Я соглашаюсь на сбор и обработку персональных данных
Заголовок
